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中房研协 | 中国房地产市场研究 · 2022一季度

一、    政策环境:持续宽松

1、中央层面:坚持“房住不炒”定位,探索房地产业新的发展模式

一季度,两会报告定调继续保障好群众住房需求、探索新的发展模式。住建部、央行、银保监会等部门也积极表态,要坚持“房住不炒”定位,稳地价、稳房价、稳预期,保持调控政策的连续性和稳定性,增强调控政策的协调性和精准性,继续稳妥实施房地产长效机制。地方层面,政策环境持续改善,宽松性调控延展至“四限”政策。

房地产金融政策边际宽松,总体平稳。央行营业管理部2022年北京地区货币信贷工作会议提出,要加强预期引导,支持房地产企业合理融资需求,更好满足购房人合理住房需求,加大住房租赁金融支持等。1月20日,央行公布最新贷款市场利率(LPR),5年期以上LPR时隔21个月再次迎来下调,下调幅度5个基点。针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。央行、银保监会联合发文明确,保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理,鼓励银行业金融机构加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

持续推进发展保障性租赁住房。1月6日,国家发改委等21部门联合印发“十四五”公共服务规划,明确人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房,主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,保障性租赁住房以不超过70平方米的小户型为主。1月27日,国家发改委提出,加快发展长租房市场,逐步使租购住房在享受公共服务上享有同等权利。3月5日,2022年政府工作报告指出,要坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。

强化房地产市场秩序监管和整治。最高人民法院对商品房预售资金监管账户、农民工资专用账户和工资保证金账户内资金依法审慎采取保全、执行措施,以防范应对房地产项目逾期交付风险。国家发改委鼓励地方加强对建设、销售以老年人为主要居住群体的住宅或居住小区的监管机制,严禁以养老之名“跑马圈地”。住建部明确2022年房地产市场秩序整治工作,重点聚焦房地产开发、交易、租赁和物业服务中的违法违规行为。

2、地方层面:宽松性调控延展至“四限”层面,政策环境持续改善

人才引进、落户政策持续更新。一季度,中山、嘉兴、天津、绍兴、淄博等地进一步深化户籍制度改革,放宽城市落户限制;玉林、长春、泸州、南充、绍兴、昆明、郑州、衡阳、保定、珠海、亳州、湖州南浔等地出台或升级人才政策,明确为符合条件的人才发放租房或购房补贴等。

住房公积金贷款支持力度加大。马鞍山、南宁、宁波、丽水、九江、台州、株洲、中山、达州、衢州、甘肃等地上调住房公积金贷款最高额度;北海、南宁、福州、晋中、唐山等地下调住房公积金贷款最低首付比例;济南、自贡、青岛等地放宽住房公积金贷款申请限制等。

多地四限政策松动或首付比例下调。福州、秦皇岛、郑州、南昌等地纷纷放松限购;哈尔滨、青岛市即墨区等地放宽或取消限售;兰州、南宁、重庆、赣州、菏泽、温州、佛山、驻马店等地下调住房商业贷款首付比例。

部分地区强化房企资金监管和房地产市场秩序整治工作持续推进。福州、厦门、海口、长沙、湖州、西安、河南等地进一步强化房企资金监管,大连、南平、杭州、石家庄、重庆等地房地产市场秩序整治工作持续推进。

地方发展保障性租赁住房加速推进。一季度,包括武汉、上海、杭州、江西、甘肃、广西、广东、山东等十余省市出台了加快发展保障性租赁住房类政策,保障性租赁住房成为各地“十四五”住房建设重点。


二、    房地产市场发展特点

1、供求:主要行业指标加速探底

2022年一季度,房地产市场继续处于“政策底”与“市场底”之间的过渡阶段。行业整体处于下行态势,主要行业指标加速探底。其中,开发投资累计增幅持续收窄,3月投资增速再次转负;房屋新开工跌幅进一步扩大;土地市场量跌价涨;商品房销售面积及金额负增长;国房景气指数回调至99.66的历史低位。

投资:累计增幅加速滑落,单月投资重回负增长区间。一季度,全国房地产开发投资27765亿元,同比增长0.7%;其中3月投资规模为13266亿元,同比下降2.4%。从物业类别投资上看,住宅投资保持增长,上涨0.7%;办公楼和商业营业用房投资继续下降。分区域来看,东部地区仍是支撑房地产投资的最大区域,一季度投资15751亿元,高于其他三区域的总和。

土地:量跌价涨。一季度,房地产开发企业土地购置面积1339万平方米,同比下降41.8%;土地成交价款672亿元,同比下降16.9%;土地成交均价5019元/平方米,同比上涨42.7%。

销售:商品房销售面积和金额负增长。一季度,全国商品房销售面积31046万平方米,同比下降13.8%;商品房销售额29655亿元,同比下降22.7%。分类物业销售看,住宅市场表现低迷,销售面积和金额分别同比下降18.6%、25.6%;办公楼及商业营业用两项指标均同比上涨。从各地区销售情况看,各地区两项指标同比均处于负增长区间,其中东部和东北地区跌幅较为明显。

库存:有所增加。2022年3月末,商品房待售面积56113万平方米,比上年末增加5090万平方米。其中,住宅待售面积27565万平方米,比上年末增加4804万平方米;办公楼待售面积3846万平方米,比上年末增加51万平方米;商业营业用房待售面积12376万平方米,比上年末减少391万平方米。

2、价格:新房价格同比涨幅持续收窄,二手房同比进入负增长区间

新房:环比跌幅放缓,同比涨幅收窄。1-3月,70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量分别为28座、27座、29座,环比指数算数平均值分别为-0.04%、-0.13%和-0.07%。1-3月,房价同比为上涨的城市数量分别为50座、46座、40座,同比指数算数平均值分别为1.65%、1.15%、0.66%。

二手房:环比涨幅收窄,同比进入负增长区间。1-3月,70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为10座、10座、21座,环比指数算数平均值分别为-0.28 %,-0.28%,-0.19 %。1-3月,价格同比上涨城市数量分别为39个、30个、21个,同比指数算数平均值分别为0.31%,-0.31%,-0.90%。

3、城市:商品住宅成交量明显减少,东北地区城市风险较高

一季度,监测的28 个重点城市商品住宅成交总面积3946万平方米,较上季度减少31.8%,比去年同期减少42.2%。其中,成都成交量达到400万平方米,其次上海、武汉分别为276万平方米、252万平方米,佛山、天津超过200万平方米,广州、青岛、南京、徐州、长沙、西安在150万—200万平方米之间,其他城市均在140万平方米及以下。

商品住宅库存最大的城市为青岛,达到2579万平方米,武汉也超过2000万平方米;合肥库存面积最小,为259万平方米。消化周期上,4座城市消化周期低于12个月,其中上海、合肥不足6个月;25座城市消化周期在12个月及以上,长春、大连高达71.6个月和64.9个月,东莞、青岛、北京、南宁、郑州、昆明均超过30个月。

土地成交面积方面,宁波、合肥、徐州成交面积相对领先其他城市,超过150万平方米,大连、成都、重庆、青岛在105万—122万平方米区间,成交前十的城市还有北京、杭州、西安,成交面积在54万—91万平方米以上。

4、企业:销售业绩大幅下降,拿地态度保持谨慎

业绩:大幅下降。一季度百强房企累计销售操盘金额5115.4亿元,同比下降47%。百强房企中超8成企业累计业绩同比下降,其中近4成企业的降幅高于50%。从已经披露的年度业绩目标的企业来看,2022年房企销售目标的确认比较慎重。预计多数企业将保持去年的规模预期,甚至不再给定全年销售目标。

拿地:保持谨慎。一季度百强房企整拿地销售比低至0.1,较上年同期下降了0.1,其中10强房企投资积极性最高,也仅有0.14。前三月百强房企中近七成企业未拿地,总拿地金额TOP20的企业大致分为两类:一类是头部的国企、央企,如华润、中海、招商、保利等,其中中海、华润拿地金额超过100亿;另一类则是区域深耕的本地房企,如滨江、大家、伟星、安徽高速等,凭借集中供地补充深耕城市可售货值。

融资:规模下滑。一季度100家典型房企的融资额为2055.12亿元,同比大幅下降52.5%。100家典型房企中75%的房企融资规模不及上年同期,29.3%房企融资额同比降幅超过50%。

到位资金:大幅下跌。一季度,房地产开发企业到位资金38159亿元,同比减少19.6%,季度内跌幅逐月扩大。其中,国内贷款5525亿元,下降23.5%;利用外资10亿元,下降7.8%;自筹资金12395亿元,下降4.8%;定金及预收款12252亿元,下降31.0%;个人按揭贷款6369亿元,下降增长18.8%。


三、    当前产业存在的问题

1、 房地产行业上下游企业面临运营困难

房地产业产业链长,房地产投资和销售带动上下游产业链上如钢铁、建材、家电、装饰、家具等相应增长。这些行业的业绩规模、企业市值变化与房屋销售总量关联度较大。随着房地产投资和销售下滑,叠加疫情多点散发,管控区域停工停产,部分上下游企业面临运营困难。

销售市场下行影响更为直接的是房产代理行业,带来代理行业业务规模下滑、应收账款损失、资产减值等问题。从公布的2021年度业绩看,易居、贝壳、世联行、合富辉煌四家代理行业头部企业均由盈转亏,亏损总计达109.92亿元。

2、行业正陷入“销售低迷—预期下滑—需求疲软”负循环

一季度经济表现不理想,未来预期更不乐观,直接体现是作为经济晴雨表的股市连续下挫,而楼市与股市则向来有联动关系,楼市能否稳定更关乎宏观经济的稳定。

今年以来,商品房销售市场持续下行,同比增速处于历史低位。一方面疫情以来,经济发展持续承压,疫情反复带来的就业不稳定和收入下降,部分知名房企爆雷带来的消费者对项目烂尾担忧,导致了购房意愿减弱;另一方面,市场前景不明朗,企业信心不足,供货节奏放缓。供需不足销售低迷,企业现金流承压,信用风险增加,市场预期下滑,进而导致销售下行形成恶性循环。

3、尾部民营房企融资能力普遍承压

目前房地产行业的现金流危机仍在持续,二季度大量房企美元债到期成为又一个风险点。中部民营房企在金融政策支持下融资缓解逐步得到改善,但尾部民营房企融资能力普遍承压。尾部民营房企资产集中低能级城市,销售疲软持续令这些企业的现金流面临更严峻的考验。央行决定于4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点,一定程度上可以提振部分核心城市的房地产市场,但无法惠及低能级市场,对缓解尾部民营企业流动性压力有限。

4、收并购市场表现不及预期

为控制行业违约风险蔓延,中央层面不断发声支持收并购出险房企项目,但今年以来市场进展相对缓慢。出险房企不愿过早出售核心优质资产,剩余不良资产会增加新的经营风险;而隐性债务隐忧、资产议价空间有限、销售市场预期不足,也让收购企业更加谨慎,实际收并购意愿不强。

同时在土地招拍挂市场,地方政府位提振市场,供应地块质量明显提升,拿地门槛进一步下调,直接导致央企、国企参与公开土地市场竞争意愿更强,对收并购市场缺乏兴趣。推动收并购市场发展,需要政策和资金支持,也需要稳定预期和信心。


四、    2022年二季度房地产市场走势预判

1、政策深化宽松。当前行业处于调整期,在疫情反复的冲击下,二季度稳市场、稳预期的政策基调更为重要,中央层面将积极出台对市场宽松政策,防范和化解行业风险,修复市场信心。地方层面,房地产政策进入回暖周期。预计除了个别热点城市政策仍然从紧执行外,市场表现较弱的二线城市和疲软的三四线城市将出现更大范围的放松,包括放松甚至取消“四限”政策,重启棚改货币化安置,降低土拍门槛,降低预售条件,优化预售资金监管政策等。

2、市场探索筑底。宽松政策传导到市场表现上尚需时日,疫情仍在全国范围内传播,二季度全国商品房销售和开发投资走势仍不乐观,甚至难言触底。城市间分化仍将持续,如果疫情得到控制,一二线城市有望率先回暖,三四线城市销售和投资持续低迷局面。受企业资金链影响,土地成交和新开工规模将继续下行。从房价来看,处于城市圈核心区域的城市在需求支撑下,房价仍有增长预期;没有产业、人口支撑的市场,房价下行压力较大。

3、企业间分化淘汰。二季度大部分开发企业将积极推盘加速回款,拿地并非当前房企尤其是民营房企的第一要务,保生存才是。这也给具有充足资金和信用的央企,重点国企和地方城投平台型房企提供了市场机会。前期非常惊人的爆雷引发消费者对期房项目烂尾的担忧,置业将倾向综合实力更强、高信用的优质企业,企业销售情况分化加剧,部分缺信用缺资金的小企业加速淘汰。同时房地产企业将迎来债务到期高峰,需更加积极应对优化财务结构,采取谨慎的拿地策略,精细化运营战略,提升产品综合竞争力。


五、    政策篇

1、 中央:坚持“房住不炒”定位,探索房地产业新的发展模式

2、 地方:宽松性调控延展至“四限”层面,地方政策环境持续改善


六、    土地篇

1、土地购置面积同比加速下降,“国进民退”现象进一步突显

2、土地成交价款降幅收窄,购置均价持续上行


七、    市场篇

1、房地产开发投资累计增幅加速回落,单月投资重回负增长区间

2、开发企业资金压力不减,国内贷款同比降幅继续扩大

3、新开工面积承压延续负增长趋势,竣工进度受到影响

4、商品房销售面积和销售金额累计增速延续回落态势

570大中城市房价格指数综合环比继续下跌,同比涨幅回落或降幅扩大

6、国房景气指数持续回落


八、    企业篇

1、 典型房企新增土储规模跌入谷底,平均楼板价走高

2、 百强房企累计业绩同比腰斩,融资规模低位运行流动性压力持续

九、    数据篇

1、 主要经济指标统计数据

2、 房地产相关主要指标统计数据

3、 中国房地产企业销售排行榜

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